Zakup mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Nabycie mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w naszym kraju uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym przeciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej po krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że zakup mieszkania na wynajem wydaje się być dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zacząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tego co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko mieszkania, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach powstrzymuje się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się naturalnie na nich. Jednak decyzja na temat, że chcemy zakupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem istnieją duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz bądź Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być nawet kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięć 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego lokalu będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze w mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy poniekąd trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem ogromne różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka w centrum Warszawy będzie miała inną cenę niż tego typu sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta dają często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a później dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są mieszkania dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na pewien z dwóch sposobów. Albo lokal kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbyt pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, a pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W wypadku zakupu za kredyt inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może powiększyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jak najmniej 10% wkładu prywatnego oraz drugie tyle na koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę odczuć możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w sytuacji zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie trzeba wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu za 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu wydatków kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o zakupie do zakończenia wszystkich kwestii w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzy miesiące. W tym momencie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo być może ona się dość w dużym stopniu różnić w zależności od potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich kosztów związanych z finalizacją transakcji. A będą to koszty prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

Odnowienie nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć w wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się być ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z tymże zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem duży remont lokalu. Jeśli dom tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy wykonać remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych na metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszystkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem jakimś samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale także i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą się najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla pozostałych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania przy stanie do remontu wspaniałego i wykonanie wymiany wszelkich elementów lokalu. To kolejne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, zapewnia szansę na uniknięcie przy przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też na sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. Natomiast w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie okazuje się dla wielu ludzi idealnym wyborem przejdz do tej strony inwestycyjnym.

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane spośród wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się usługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych spółek zarządzających lokalami na najem. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję tylko i wyłącznie jednorazowego uzyskania najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość duży koszt i może stać się ponoszony często, jeśli najemcy zmieniają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm rządzących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena aktualnosci miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem przy mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd wraz z Warszawy do Radomia według kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może zjeść olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Posługi firmy odsylacz zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h na dobę przez 7 dzionki w tygodniu, bez wymagania samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest wspaniałe dla fantastyczna tresc osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

Przychody, wydatki i podatki



Na koniec przyjrzyjmy fantastyczna tresc się wciąż przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie tylko odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub równoczesne opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O jak wiele czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty za media najczęściej bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Przy zależności od konstrukcji umowy najmu właściciel lub dzierżawca mogą odpowiadać za ekwipunek AGD czy meble. Olbrzymim kosztem dla właściciela pubu będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte za pośrednictwem najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór postaci opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część wyjść daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, jednak nie umożliwia obniżenie podstawy opodatkowania ani trochę. Każdy dobór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Nabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań w wynajem, nie warto oszczędzać czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest wysoka i po dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim mieszkaniem zamieszkania, rynek lokali w wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach po dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam sektor najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by obie strony umowy były odpowiednio zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty wraz z inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *